Что такое обременение по военной ипотеке

При приобретении недвижимости по военной ипотеке с использованием ипотечного кредита и средств целевого жилищного займа (ЦЖЗ) в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), как правило, регистрируются два самостоятельных обременения: ипотека в пользу банка-кредитора и ипотека в силу закона в пользу Российской Федерации.

Обременение — это ограничение права собственника свободно распоряжаться своей недвижимостью. Пока ипотека зарегистрирована в ЕГРН, продажа, дарение, обмен или передача объекта в последующий залог возможны только при соблюдении требований законодательства, условий договоров и, когда это необходимо, с согласия залогодержателей.

Снятие обременения — это погашение в ЕГРН регистрационной записи об ипотеке после возникновения предусмотренных законом оснований для её прекращения.

Двойное обременение: банк и Росвоенипотека

Главная особенность военной ипотеки заключается в том, что один объект недвижимости находится сразу в двух залогах. Банк является залогодержателем по обязательствам заёмщика, возникшим из кредитного договора. Залог в пользу Российской Федерации в лице ФГКУ «Росвоенипотека» обеспечивает обязательства участника НИС, связанные с предоставлением средств целевого жилищного займа.

Важно понимать, что полное погашение кредита в банке не означает автоматического освобождения объекта от всех обременений. Даже после полного исполнения обязательств перед банком в ЕГРН может продолжать действовать ипотека в пользу Российской Федерации. Для полного освобождения объекта от обременений необходимо погасить в ЕГРН обе регистрационные записи об ипотеке.

Когда возникает право на снятие обременений

У каждого из двух залогов — свои основания прекращения, поэтому рассматривать их нужно отдельно.

Залог банка прекращается после полного исполнения обязательств по кредитному договору. Это может произойти как по окончании установленного срока кредитования, так и при полном досрочном погашении кредита за счёт собственных средств, средств материнского (семейного) капитала либо иных допустимых источников.

Основание для прекращения залога Российской Федерации определяется индивидуально. Оно зависит от того, продолжает ли участник НИС военную службу, возникло ли у него право на использование накоплений, погашен ли ипотечный кредит и отсутствует ли задолженность по договору ЦЖЗ. Типичные ситуации:

• у действующего военнослужащего возникло право на использование накоплений (например, общая продолжительность военной службы достигла 20 лет и более), ипотечный кредит погашен и задолженность перед ФГКУ «Росвоенипотека» отсутствует;
• участник, у которого право на использование накоплений ещё не возникло, полностью возвратил средства ЦЖЗ;
• бывший участник исключён из реестра НИС с правом на использование накоплений и не имеет задолженности по договору ЦЖЗ;
• бывший участник полностью погасил задолженность по договору ЦЖЗ.

Пошаговый порядок снятия обременений

1. Снятие залога банка

После полного погашения кредита необходимо уточнить в банке порядок погашения регистрационной записи об ипотеке. В большинстве случаев банк самостоятельно направляет электронное заявление в Росреестр. Если оформлялась документарная закладная, процедура может предусматривать её возврат заёмщику с отметкой о полном исполнении обязательства.

Регистрационная запись об ипотеке погашается Росреестром в течение трёх рабочих дней с момента поступления надлежащего заявления — в соответствии со статьёй 25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Общий фактический срок может быть больше: до направления заявления банку требуется отразить полное погашение кредита в своей системе, подготовить документы и передать сведения в Росреестр.

2. Снятие залога Российской Федерации

Залог в пользу Российской Федерации снимается отдельно от залога банка, поскольку это два самостоятельных обременения, зарегистрированных в ЕГРН.

Комплект документов и порядок обращения зависят от основания снятия залога Российской Федерации. В одних случаях — например, при достижении 20 лет общей продолжительности военной службы — сведения направляются регистрирующим органом военного ведомства, а порядок подачи рапорта участник уточняет у ответственного должностного лица по месту службы. В других случаях участник самостоятельно возвращает средства ЦЖЗ и направляет в ФГКУ «Росвоенипотека» заявление и подтверждающие документы по установленным формам.

После проверки поступивших сведений ФГКУ «Росвоенипотека» самостоятельно направляет в Росреестр электронное заявление о погашении регистрационной записи об ипотеке в силу закона. Отдельное согласие ФГКУ «Росвоенипотека», которое собственник должен самостоятельно получить и представить в Росреестр, не требуется: при наличии оснований Учреждение само направляет электронное заявление.

Снятие залога Российской Федерации обычно занимает больше времени, чем погашение банковской ипотеки, поскольку до направления заявления в Росреестр сведения проходят проверку и обработку в военном ведомстве и ФГКУ «Росвоенипотека». Для отдельных оснований Учреждение направляет заявление в Росреестр в течение 30 рабочих дней после получения необходимых сведений или погашения задолженности по ЦЖЗ. После поступления заявления Росреестр погашает запись в течение трёх рабочих дней.

Планировать продажу, дарение или иные сделки с объектом недвижимости рекомендуется только после того, как из ЕГРН будут погашены обе регистрационные записи об ипотеке: ипотека в пользу банка и ипотека в силу закона в пользу Российской Федерации.

Госпошлина и выписка из ЕГРН

Государственная пошлина за погашение регистрационной записи об ипотеке не взимается — снятие обременения производится бесплатно.

После завершения процедуры рекомендуется заказать актуальную выписку из ЕГРН и убедиться, что обе записи об ипотеке погашены. Получение выписки является отдельной услугой и оплачивается по установленному тарифу.

Частые ошибки при снятии обременений

• Считать, что полное погашение кредита автоматически освобождает объект от всех обременений. После снятия банковской ипотеки в ЕГРН может продолжать действовать ипотека в пользу Российской Федерации.
• Пытаться инициировать снятие банковского обременения до того, как полное погашение кредита отражено в системе банка и подготовлены основания для направления заявления в Росреестр. Для залога Российской Федерации важно не только погашение кредита, но и наличие основания прекращения залога.
• Не проверять ЕГРН после завершения процедуры. Проверять нужно раздел выписки «Ограничения прав и обременения объекта недвижимости»: банковская и государственная ипотеки отражаются отдельными записями.
• Путать снятие обременения с продажей объекта недвижимости. Снятие обременения прекращает ранее зарегистрированную ипотеку, а продажа влечёт переход права собственности. Эти действия могут идти последовательно либо в отдельных случаях проходить в рамках единой сделки, но юридически являются разными регистрационными действиями.

Практический совет: перед продажей, дарением или иным отчуждением недвижимости убедитесь, что в выписке из ЕГРН отсутствуют обе регистрационные записи об ипотеке. Не следует ориентироваться исключительно на справку банка, закрытый кредитный счёт или отсутствие задолженности в мобильном приложении — подтверждением снятия обременений является актуальная информация ЕГРН.

Продажа и рефинансирование до снятия обременений

Продажа недвижимости с действующими обременениями возможна, но требует заранее согласованной структуры сделки, участия банка и соблюдения требований, связанных с залогом Российской Федерации.

Сделки с погашением банковской ипотеки одновременно с продажей применяются на практике. Однако при военной ипотеке дополнительно необходимо учитывать самостоятельный залог Российской Федерации: нужно установить основание его прекращения и пройти предусмотренную процедуру, поэтому возможность и порядок такой сделки определяются индивидуально.

Если целью является снижение процентной ставки или изменение условий кредитования, можно рассмотреть рефинансирование военной ипотеки. При рефинансировании предварительно полностью освобождать объект от всех обременений обычно не требуется. Новый кредит используется для погашения задолженности перед первоначальным банком, после чего прекращается залог прежнего кредитора и оформляется обеспечение в пользу нового банка. Залог Российской Федерации при этом сохраняется, поскольку обязательства по договору ЦЖЗ не прекращаются.

При оценке рефинансирования необходимо сравнивать процентную ставку, оставшийся срок, общую стоимость кредита, расходы на переоформление и соответствие новой программы требованиям НИС.

Чем поможет эксперт при снятии обременений

Снятие обременений по военной ипотеке требует учитывать два самостоятельных залога, разные основания их прекращения и отдельный порядок взаимодействия с банком, военным ведомством, ФГКУ «Росвоенипотека» и Росреестром.

Эксперт определит, какие обременения зарегистрированы в ЕГРН, установит основание и порядок их снятия, поможет подготовить необходимые заявления и документы, проконтролирует прохождение процедуры и проверит результат по актуальной выписке из ЕГРН.

Если недвижимость планируется продать или рефинансировать, специалист заранее оценит возможность проведения сделки и предложит безопасную последовательность действий.

Дмитрий Завьялов — юрист, более 10 лет сопровождающий сделки по военной ипотеке. Более 900 проведённых сделок. Первичная консультация — бесплатно.