Что такое первоначальный взнос

В обычной ипотеке первоначальный взнос — это часть стоимости объекта недвижимости, которую заёмщик оплачивает собственными средствами; его минимальный размер определяется условиями конкретного банка и программы кредитования и часто составляет от 20% стоимости недвижимости.

В военной ипотеке механизм иной. Первоначальный взнос, как правило, формируется не из личных денежных средств военнослужащего, а из накоплений, учтённых на его именном накопительном счёте участника НИС (накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих). При оформлении сделки эти средства предоставляются участнику в рамках целевого жилищного займа (ЦЖЗ) и перечисляются ФГКУ «Росвоенипотека» в установленном порядке. Требования банка к минимальному первоначальному взносу также, как правило, составляют не менее 20% стоимости объекта недвижимости — точный размер зависит от банка, выбранной программы и категории недвижимости.

Пример. Стоимость квартиры — 6 000 000 рублей. Если по выбранной программе банк устанавливает первоначальный взнос в размере 20%, минимальный взнос составит 1 200 000 рублей. Если на именном накопительном счёте участника НИС накоплено 1 100 000 рублей, то потребуется дополнительно внести 100 000 рублей собственных средств.

При этом покупка определяется не только первоначальным взносом. Общая структура сделки складывается из накоплений НИС, суммы ипотечного кредита, собственных средств и — при наличии права — средств материнского (семейного) капитала. Поэтому возможность приобрести квартиру за 6 000 000 рублей зависит ещё и от одобренного банком кредитного лимита.

При наличии права также можно использовать средства материнского (семейного) капитала — они увеличивают общую сумму средств, направляемых на приобретение недвижимости, в том числе в составе первоначального взноса.

Откуда берутся средства на первоначальный взнос

Источник первоначального взноса — накопления для жилищного обеспечения, учтённые на именном накопительном счёте участника НИС. Они складываются из ежегодных бюджетных накопительных взносов, которые государство начисляет с момента включения военнослужащего в реестр, и дохода от их инвестирования. При оформлении военной ипотеки накопления, предоставленные в рамках целевого жилищного займа, направляются на первоначальный взнос. После выдачи кредита текущие платежи перечисляются ФГКУ «Росвоенипотека» в соответствии с договором целевого жилищного займа и графиком кредитного договора — пока военнослужащий проходит службу и соблюдает условия программы.

Сколько накапливается по годам участия

Размер накоплений зависит от продолжительности участия в НИС и ежегодного накопительного взноса, который индексируется. В 2026 году размер ежегодного накопительного взноса составляет 411 184 руб. (34 265 руб. в месяц). Как правило, чем дольше военнослужащий состоит в реестре НИС, тем больше средств учтено на его именном накопительном счёте. Точная сумма накоплений подтверждается сведениями ФГКУ «Росвоенипотека» и указывается в свидетельстве участника НИС, оформленном для заключения договора целевого жилищного займа. Будущие накопления можно предварительно оценить на калькуляторе НИС — расчёт ориентировочный и не заменяет официальные сведения ФГКУ «Росвоенипотека».

Что делать, если накоплений недостаточно

Достаточность накоплений для первоначального взноса определяется индивидуально. Она зависит от даты включения военнослужащего в реестр НИС, продолжительности участия, суммы накоплений и инвестиционного дохода, стоимости выбранного объекта, требований банка и конкретной ипотечной программы. У военнослужащего с продолжительным сроком участия в НИС накоплений может быть достаточно полностью, а при недавнем включении в реестр или высокой стоимости объекта может потребоваться добавление собственных средств либо материнского (семейного) капитала. В таком случае военнослужащий может:

• добавить собственные денежные средства;
• использовать средства материнского (семейного) капитала.

Можно ли увеличить первоначальный взнос

Да. Чтобы увеличить общую сумму средств, направляемых на приобретение недвижимости, участник НИС может добавить к накоплениям собственные денежные средства, средства материнского (семейного) капитала, а в отдельных программах — иные допустимые источники, если это предусмотрено структурой сделки. Собственные средства вносятся по личному решению военнослужащего, при этом порядок их внесения отражается в кредитной и договорной документации. Средства материнского (семейного) капитала перечисляются в установленном законом порядке, а их использование отражается в документах сделки. Увеличение первоначального взноса уменьшает сумму кредита и итоговую переплату, а также расширяет выбор объектов.

Материнский капитал как часть взноса

Материнский (семейный) капитал по закону может направляться на уплату первоначального взноса или погашение части ипотечного кредита. Его использование необходимо заранее учесть при выборе банка, программы и подготовке договоров по сделке: от кредитной организации зависят техническая схема сделки, порядок оформления кредитной документации и возможность включения средств материнского капитала именно в первоначальный взнос — например, банк «Россия» и ПСБ (Промсвязьбанк) принимают его в рамках действующих программ. Собственные денежные средства можно использовать во всех банках, работающих с военной ипотекой.

При использовании материнского капитала возникает обязанность оформить приобретённое жилое помещение в общую собственность владельца сертификата, его супруга и детей с определением долей по соглашению. Порядок и сроки оформления необходимо учитывать ещё на этапе подготовки сделки.

На что влияет размер первоначального взноса

Размер первоначального взноса влияет прежде всего на структуру сделки и необходимую сумму ипотечного кредита. Чем больше накоплений НИС, собственных средств или средств материнского (семейного) капитала направляется на покупку, тем меньшая сумма кредита требуется для приобретения выбранного объекта.

При этом увеличение первоначального взноса само по себе не гарантирует одобрение ипотеки и не компенсирует отрицательную кредитную историю. Решение банка принимается с учётом требований кредитной организации к заёмщику и объекту недвижимости. Подробно о последствиях досрочного увольнения и возврате средств ЦЖЗ читайте в статье о накопительно-ипотечной системе (НИС).

Частые ошибки

• Считать, что для военной ипотеки обязательно нужны личные деньги. Личные средства требуются не во всех случаях: возможность приобрести недвижимость только за счёт накоплений НИС и ипотечного кредита зависит от суммы накоплений, стоимости объекта и доступного кредитного лимита.
• Путать первоначальный взнос с ежегодным накопительным взносом. Ежегодный накопительный взнос — это сумма, ежегодно учитываемая государством на именном накопительном счёте участника НИС; первоначальный взнос — часть стоимости конкретного объекта недвижимости, которая вносится при оформлении ипотечной сделки.
• Выбирать объект недвижимости без предварительного расчёта общей доступной суммы сделки: накоплений НИС, одобренного кредита и при необходимости собственных средств.
• Не учитывать порядок использования материнского (семейного) капитала при выборе банка и подготовке документов по сделке.

Чем поможет эксперт

Эксперт проанализирует сумму накоплений, указанную в свидетельстве участника НИС, определит доступный кредитный лимит и поможет выбрать наиболее выгодную программу кредитования. Если военнослужащий имеет право на льготную программу, специалист сравнит доступные варианты и объяснит, как использовать накопления НИС, собственные средства или материнский (семейный) капитал с максимальной выгодой.

Также эксперт поможет правильно сформировать структуру сделки, подобрать объект недвижимости в пределах доступного бюджета и сопроводить оформление до регистрации права собственности. Дмитрий Завьялов — более 10 лет работы в сфере военной ипотеки, более 900 сопровождённых сделок.

Частые вопросы